[소셜타임스=채동하 기자]

국토교통부가 12일 밝힌 '민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안'과 관련한 언론 보도 둥에 대해 셀프 팩트체크를 발표했다.

민간택지 내 공동주택에 대해서도 분양가상한제를 적용한다는 내용이다. 개선안의 골자는 서울·과천·분당 등 전국 31곳 '투기과열지구'의 민간 택지에 짓는 아파트에도 분양가 상한제가 적용된다. 이르면 오는 10월부터다.

현재는 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용하기 위해서는 3개월간 해당 지역 주택 가격 상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 물가 상승률의 2배를 넘어야 한다.

하지만 개정안은 민간택지 분양가 상한제 적용 필수 요건을 '투기과열지구로 지정된 지역'으로 변경했다.

현재 투기과열지구는 서울시 25개 구 모두와 경기도 과천시·광명시·성남시 분당구·하남시, 대구 수성구, 세종시 등 전국 31곳이다.

분양가 상한제는 ‘최초 입주자 모집 승인을 신청한 단지'부터 적용하지만, 재건축·재개발 사업의 경우 '관리처분계획 인가를 신청한 단지'를 대상으로 예외를 인정했다.

그러나 개정안은 재건축·재개발 등의 분양가 상한제 적용 시점도 '입주자 모집 승인 신청' 단계로 앞당겼다. 전매 제한 기간도 현재 3~4년에서 5~10년으로 연장했다.

14일 국토부는 민간택지 분양가 상한제 제도 개선에 대한 일부 보도 내용과 자주 문의되는 내용에 대해 ‘팩트’를 체크해 발표했다.

1. 8월 12일 기준 투기과열지구로 지정된 전국 31개 지역 전부에 분양가 상한제 적용

이번에 발표한 내용은 시행령 개정 등을 통해 제도적 장치를 보완하기 위한 것이다. 투기과열지구로 지정된 모든 지역에 분양가 상한제 적용을 의미하는 것이 아니며, 선택 요건 중 하나 이상을 충족하고 주거정책심의위원회에서 상한제 적용이 필요하다고 결정한 지역에 한해 적용할 계획이다.

자료=국토교통부
자료=국토교통부

구체적인 지정 지역 및 시기는 이번 제도 개선 이후 주거정책심의위원회에서 시장 상황을 종합적으로 고려해 별도로 결정할 계획이다.

2. 분양가 상한제로 인해 공급 위축 우려

2007년 분양가 상한제는 전국을 대상으로 시행된 반면, 현행 제도 하에서는 시장 과열이 우려되는 일부 지역에 한정적으로 시행될 예정이다.

분양가 상한제는 분양가격에 적정 이윤을 반영하고, 가산비를 통해 추가적인 품질 향상에 소요되는 비용도 반영할 수 있도록 해 사업 이윤 감소에 따른 공급 위축 우려도 적다.

서울의 경우 글로벌 금융위기를 극복한 2010년부터는 상한제 시행 전인 2007년 수준의 인·허가 물량을 회복한 점을 고려할 때, 2008~2009년 인허가 감소는 글로벌 금융위기의 영향이 컸다.

특히 2008년 정비 사업 인허가 물량 감소는 상한제 시행 전 규제 회피를 위한 인허가 증가의 기저효과로 볼 수 있다. 상한제 시행 후인 2008년 정비 사업 인허가 물량(1만9,000 호)은 상한제 시행 전인 2006년(1만5,000 호)보다 많다는 점이 이를 입증한다.

자료=국토교통부
자료=국토교통부

현재 서울 내 추진 중인 381개 정비 사업 중 추진이 본격화된 착공 (85개), 관리처분 인가 (66개) 단지는 151개 (약 13만7,000세대)이며, 향후 수도권 30만호 공급 계획에 따라 서울 내 4만호가 공급되고 기 조성 택지 활용과 도시 규제 개선을 통한 공급도 확대할 예정이다.

부담 가능한 수준의 분양가격이 책정된 주택이 안정적으로 공급돼, 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화한다.

3. 기존 주택으로 수요가 집중 (소위 ‘풍선효과’) 돼 집값 상승 우려

8.2대책과 9.13대책으로 대출·세제·청약 등 규제가 갖추어져 풍선효과가 발생할 우려는 크지 않다.

최근 신축 상승세는 상한제에 따른 수요 쏠림보다는 이미 상승한 주요 재건축 단지와 벌어진 가격 차이를 줄이고자 하는 시세 조정의 성격이 강하다. 향후 신축 단지로 일부 수요가 이전될 수는 있으나 신축은 주택을 샀을 때 기대할 수 있는 시세 차익이 재건축 보다 크지 않아 가격 상승은 제한적일 것으로 전망한다.

아울러 부담 가능한 수준의 가격으로 주택 공급이 지속된다면 기존 주택 수요도 분산될 것으로 기대한다.

4. 청약 대기 수요가 증가하여 전세가격 상승

분양가 상한제에 따른 청약 대기 수요는 전세가격 상승요인으로 작용할 수 있다. 그러나 올해 하반기 서울 지역의 입주물량은 약 2만4,000호로 풍부하며, 상대적으로 높은 임대 등록 비율 등을 고려할 때 전세가격 급등 가능성은 제한적이다.

전세시장의 안정적 관리를 위해 서울 및 교통이 편리한 인근 지역에 양질의 임대주택을 지속 공급하고, 도시 규제 정비와 공공택지 공급 등 공급 기반을 충실히 강화하겠다.

5. 관리처분 인가를 받은 재건축 단지까지 개정 요건을 적용하는 것은 과도한 조치

법리 검토 결과, 관리처분 인가를 받은 경우에도 분양 승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아니다. 관리처분 인가에 포함된 예상 분양가격과 사업 가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하다. 국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원의 기대이익보다 크다고 볼 수 있다.

6. 분양가 상한제 시행 시 정비 사업이 중단될 우려

현재 추진 중인 381개 사업 중 본격화된 착공 (85개), 관리처분 인가 단지 (66개)가 151개 (13만7,000세대)에 달하는 상황이다. 분양가 심사 과정에서 다소 지연은 있을 수 있으나 사업 자체의 취소 등 물량 축소 우려는 낮다.

자료=국토교통부
자료=국토교통부

7. 분양가 상한제로 인해 주택의 품질이 저하될 우려

현 분양가 상한제는 분양가를 ‘택지비+건축비’ 이하의 가격으로 설정토록 하는 제도다. 주택 건설에 소요되는 비용(원가)을 고려하므로 과거(1977년~1988년) 획일적 분양가 규제와는 전혀 다른 제도다.

분양가 상한제는 건축비를 최신 기술 및 자재를 적용한 적정 품질의 아파트를 공급할 수 있는 수준으로 책정하고, 가산비를 통해 추가적인 품질 향상 소요 비용도 인정하고 있다.

이미 공공택지에서는 분양가 상한제를 의무 시행 중이다. 세종·위례 등에 청약수요가 집중되는 건 우수한 품질의 주택 공급이 기대되는 결과다. 과거 상한제가 적용된 대치·논현·서초 등 주요 민간택지에도 가격 대비 성능이 좋은 아파트가 공급됐다.

8. 전매 제한 및 거주의무 기간 확대로 매물 잠김 유발

분양 후 입주 시까지 기간을 제외할 경우, 실질적인 전매 제한 기간은 입주 후 7년이다. 서울의 평균 주택 보유·거주 기간이 약 10년 내외임을 고려할 때 적정한 수준이다.

분양가 상한제는 시장 상황을 고려해 과열이 우려되는 일부 지역은 선별적으로 지정할 계획이다. 따라서 전매 제한 및 거주의무기간 확대에 의한 매물 잠김 가능성은 낮다.

한편 상한제 적용 주택을 불가피한 사유로 전매 제한 기간 내 매각할 경우 LH에 우선 매입 권한 부여하고 있다.

9. 소위 ‘로또 분양’으로 최초 분양자의 과도한 시세차익 우려

시세보다 저렴한 분양가격 설정은 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회 확대에 도움이 될 것으로 생각한다. 분양가 상한제로 집값이 안정되면, 일부 당첨자의 이익에만 그치지 않고, 전체 실수요자의 내 집 마련 부담이 완화되는 효과를 볼 수 있다.

다만, 민간택지 분양가 상한제 아파트의 경우 시세 대비 낮은 분양가로 인한 단기 차익을 향유할 수 없도록 전매 제한 기간을 현행 3~4년→ 최대 10년으로 강화할 예정이다. 전매 제한 기간 내에 예외적인 사유로 매각하는 경우에는 LH가 매입할 계획이다.

10. 분양가 상한제로 인해 현금 부자만 유리

최근 1년(2018.7.1.~2019.6.30.)간 서울 청약 당첨자의 특성을 분석한 결과, 무주택기간 (평균 10~12년), 부양가족 (평균 2~3명), 청약저축 가입 기간 (평균 10~12년) 등 특성을 고려할 때, 실수요자 중심으로 당첨자가 선정됐다.

특히, 당첨자의 약 70%가 무주택 기간이 10년 이상인 것으로 나타나, 사회 초년생 등이 부모의 도움으로 분양받는 경우는 많지 않다.

또한, 상한제 시행으로 부담 가능한 수준의 분양가가 책정될 경우 실수요자의 내 집 마련이 보다 쉬워질 것으로 기대된다.

11. 분양가 상한제 실제 적용하려면 부처 간 협의 필요

민간택지 분양가 상한제 제도 개선 방안은 관계 부처 간 여러 차례 협의를 거쳐 최종안을 마련했다.

구체적인 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 관계 부처와 긴밀한 협조 하에, 시행령 개정 이후 주거정책심의위원회에서 시장 상황을 종합적으로 고려해 별도로 이루어질 계획이다.

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