[소셜타임스=채동하 기자]

전세대출 제한이 20일부터 시행된다. 시가 9억원 초과 고가 주택 보유자에 대한 SGI 서울보증의 전세대출 보증이 제한된다. 또한 보증부 전세대출을 받은 후 고가주택을 매입하거나 다주택을 보유할 때 전세대출을 회수한다.

그러나 20일 기준으로 시가 15억원 이하 고가 1주택일 경우 전셋집 이사로 증액 없이 대출을 다시 이용할 때 한시적으로 허용되고, 직장이동 자녀교육의 경우 조건부 예외가 허용된다.

금융위원회는 20일부터 이 같은 내용의 '12·16 주택시장 안정화 방안 중 전세대출 관련 조치'를 시행한다고 밝혔다.

이번 전세대출제한은 갭투자자들이 전세대출을 받아 고가의 주택을 매입하는 데 사용하는 것을 막기 위한 조치다.

특히 대출이 회수되는 갭투자자들은 2주 안에 대출금을 갚지 못할 경우 신용불량자가 된다.

▲ 연장 또는 예외는 없나

20일부터 전세대출보증을 받은 후 고가주택을 매입하거나 다주택자가 되는 경우 전세대출이 회수된다. 시행일 전에 전세 계약을 체결한 경우에는 이를 증빙하면 적용에서 제외된다.

20일 전에 전세대출보증을 이용 중인 경우 시행일 이후 고가주택을 취득하거나 다주택자가 되는 경우 즉시 회수 대상은 아니다. 그러나 만기때는 대출연장이 제한된다. 전셋집 이사 또는 전세대출을 증액할 경우에는 신규대출보증이므로 만기 연장이 불가능하다.

다만 20일 기준으로 시가 15억원 이하 고가 1주택일 겨우 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 증액없이 대출을 다시 이용할 때, 4월 20일까지 한시적으로 1회에 한해 SGI 보증이용이 허용된다.

이는 전세대출 중단에 따른 급작스러운 주거불안을 방지하기 위한 조치다.

그러나 시가 15억원 초과 초고가 주택 보유자의 경우, 한시 유예 조치가 적용되지 않는다.

‘상속’에 따른 고가주택 취득이나 다주택 보유 전환 시에는 해당 전세대출 만기까지 회수를 유예한다.

조건부 예외도 허용된다.

직장이동‧자녀교육 등 실수요로 보유주택 소재 시‧군을 벗어나 전셋집에 거주해야 할 경우 예외적으로 허용된다.

전셋집과 보유 고가주택 모두에 세대원이 실거주해야 하는 조건이 따른다. 이 경우 주택금융공사나 주택도시보증공사(HUG)애서는 이미 적용 중이다.

▲ 갭투자자 어떻게 적발하나

대출이 회수되는 갭투자자들은 2주 안에 대출금을 갚지 못할 경우 신용불량자가 된다. 갭투자자들은 대출금을 제때 갚아도 향후 3년간은 주택관련 대출을 이용할 수 없다.

갭투자는 여부는 은행이 3개월에 한 번씩 추려낸다. 은행들이 국토교통부 주택 보유수 확인 시스템(HOMS)을 통해 규제 준수 여부를 확인해 적발해 낸다.

주택보유수는 부부합산 기준으로 세대가 분리된 배우자도 확인 대상에 포함된다.

앞으로는 전세대출 약정 때 ‘고가주택을 취득하거나 다주택자가 되는 경우 대출이 회수된다’는 내용의 추가 약정서를 체결해야 한다.

일반 대출은 3개월간 상환이 밀리면 금융채무불이행자가 된다. 하지만 전세대출은 규제 위반에 해당해 약 2주 안에 갚지 않으면 바로 신용불량자가 된다.

금융위 관계자는 "전세대출 원리금을 상환하지 않을 경우 연체가 되고 연체정보 등록, 연체이자 등 불이익이 부과된다"고 말했다.

▲ 전세대출 사례 Q&A

-노원구에 7억원짜리 1주택 보유자 B씨가 오는 3월 전세 대출 2억원 받아 목동에 6억원 전세로 거주하고 있으며 2022년 3월 전세대출 연장이 필요하나, 노원구 주택이 9억원까지 상승한 경우 전세 대출 연장이 가능한가.

대출보증 연장이 불가능하다. 고가가 아니었던 주택 보유자가 전세대출을 받은 후 보유 주택가격의 상승으로 전세대출 연장 시점엔 고가주택 보유자가 된 경우에 해당되기 때문이다.

-송파구에 9억원 1주택 보유자 D씨가 2018년 9월 전세대출을 2억원 받아 강남에 7억원 전세 거주하다 2020년 9월 임대인의 자가 입주로 동일 아파트 단지 내 다른 전셋집으로 이사가 필요한 경우 대출이 가능한가.

원칙적으로는 대출보증 이용이 불가능하다. 그러나 규제 시행 전 15억원 이하의 1주택 보유자이며, 4월 20일까지 전셋집으로 이사(전세계약 체결 포함)하면 전세대출 증액 없이 보증 재이용시 예외적으로 1회에 한해 SGI를 통한 보증 이용이 허용된다.

-강서구에 10억원짜리 1주택을 보유하고 있는 A씨가 자녀 교육문제로 본인 집을 보증금 6억원에 전세를 주고 오는 3월 강남구에 보증금 8억원의 전세로 거주이전하면서 부족한 2억원을 전세대출로 충당하고자 할 경우 어떻게 될까.

대출보증을 이용할 수 없다. 자녀교육 문제이지만 9억원 이상의 고가 주택 보유자이며, 다른 지역에 거주 이전을 하지만 서울시 내에서의 구간 이동은 불인정하기 때문이다. 서울시를 벗어나 다른 지역으로 옮길 경우에는 가능하다.