"강남4구, 세종 아파트값 내재가치 보다 50~80% 고평가"
"강남4구, 세종 아파트값 내재가치 보다 50~80% 고평가"
  • 정은영
  • 승인 2020.09.25 14:59
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국토연구원 최진 연구원 '아파트 가격거품 검증과 시사점' 공개

[소셜타임스=정은영 기자]

서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동구) 지역의 아파트값에 거품이 끼어있다는 내용의 국책연구기관 보고서가 나왔다. 2012년부터 지속적으로 상승했으며 매매가격이 고평가됐다고 분석했다.

국토연구원 최진 연구원은 24일 공개한 워킹페이퍼 '아파트 가격거품 검증과 시사점'에서 시·도 지역과 서울 강남 4구를 대상으로 아파트 가격을 분석한 결과 강남 4구를 포함한 서울 지역 아파트에 가격거품이 존재할 가능성이 있는 것으로 나타났다고 밝혔다

최 연구원은 2012년 1월부터 올해 1월까지 실거래가격지수와 한국감정원 중위 가격자료를 활용해 시·도별 주택 내재가치를 산정하고 내재가치 대비 매매가격의 수준을 파악했다. 주택의 내재가치는 주택 가격을 기초로 전월세 전환율을 적용해 각 기의 임대가격을 구한 뒤 사회적 할인율 4.5%를 적용해 산출했다.

[2012년 1월~2019년 10월 아파트 실거래가격지수 및 변동률(전국, 서울, 수도권, 지방)]

자료=국토연구원 최진 연구원
자료=국토연구원 최진 연구원

그 결과 서울, 강남 4구, 세종시에 가격 거품이 존재하는 것으로 나타났다. 이는 다른 지역에 비해 매매가격이 고평가됐다는 것이다.

지난해 12월을 기준으로 강남 4구, 세종, 서울은 내재가치 대비 매매가격 비율은 각각 213.5%, 208.5%, 179.8%로 나타났다.

2012년부터 지난해까지 7년간 내재가치 대비 매매가격 비율은 서울은 109.9%에서 179.8%로 69.9%포인트 상승했으며, 강남 4구는 128.8%에서 213.6%로 84.8%포인트, 세종은 105.0%에서 208.5%로 103.5%포인트 상승했다.

실거래가격지수로 산정한 내재가치 대비 매매가격은 지난해 10월 기준 강남 4구, 세종, 서울이 각각 174.2%, 166.0%, 193.3%였다. 2012년부터 2019년까지 7년간 내재가치 대비 매매가격 비율의 상승률은 서울(109.5%→166.0%) 강남 4구(112.8% → 174.2%) 세종(103.2%(2013년) → 193.3%)로 나타났다.

지방의 경우 6대 광역시 평균 내재가치 대비 매매가격 비율은 131.1%였으며 8개 도 지역은 123.7%였다.

시도별로 구분할 경우 서울, 강남 4구, 세종 지역이 그 외 지역에 비해 내재가치 대비 주택 가격이 50~80% 고평가돼 있는 것으로 파악했다.

[내재가치 대비 매매가격비율(실거래가격지수 기준)]

국토연구원 최진 연구원
자료=토연구원 최진 연구원

서울, 강남 4구, 세종의 내재가치 대비 매매가격 비율이 지속적으로 상승하였으며 2017년 이후 상승 폭이 더욱 확대되는 양상을 보였다.

2016년 이후 다른 지역이 일정 비율 수준을 유지하는 반면 이들 지역은 지속적으로 비율이 상승하는 양상을 확인할 수 있었다고 최 연구원은 덧붙였다.

서울, 강남 4구, 세종 모두 최근 내재 가격이 중위가격기준 180% 이상, 실거래가격 기준 160% 이상으로 주택임대 소득으로 얻을 수 있는 현재가치보다 고평가된 수준으로 분석됐다.

최 연구원은 "내재가치 산정에 활용한 월별 전월세 전환율이 지속적인 감소 추세에 있으나 7년 평균 전월세 전환율이 5.7%로 전세가격을 통해 얻을 수 있는 실제 수익률이 전월세 전환율보다 낮을 경우 내재가치가 더 낮아져 매매가격과의 격차가 더 벌어질 가능성도 있다“고 경고했다.

그러면서 "서울, 강남4구, 세종 등 국지적 가격 거품 발생 가능성에 대해 주의를 기울여야 한다"고 말했다.

최 연구원은 "코로나19 사태 이후 실물경기와 자산 시장 간 온도차가 커지는 상황에서 가격거품이 경제에 미치는 부정적 영향이 클 수 있기에 정부는 부동산 시장을 안정화하기 위한 정책을 일관성 있게 시행해 나갈 필요가 있다"고 제안했다.

이어 “연구방법의 특성상 가격의 움직임에 기초해 분석한 결과로 분석기간 이후 발생한 시장여건 변화와 가격거품의 수준을 파악하지 못한 한계가 있기 때문에 해석에 신중을 기할 필요가 있으며 추후 보완 연구가 필요하다”고 언급했다.


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